不動産を売却して利益が出た場合には、売却益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なるので注意が必要です。

この記事では、譲渡所得税とはどのような税金なのか、短期譲渡と長期譲渡の違い、5年以内に売却する際に活用できる節税対策やポイントなどを解説します。記事を読めば、譲渡所得税がどのような税金なのかわかり、不動産売却時に無駄な税金を課されずに済むでしょう。

不動産を5年以内に売却すると税金で損する？ 

不動産を所有期間5年以内に売却すると、必ず損をするのかといえば、そうではありません。その理由は、不動産の売却で税金を課されるのは、売却によって利益が出る場合に限られているためです。 売却益（譲渡益）が出る場合、利益に対して譲渡所得税がかかりますが、なぜ5年以内の売却が損なのか、譲渡所得税の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産、株式や会員権といった資産を譲渡した際に課される税金です。

所得税は、分離課税と総合課税の大きく2つに分類されます。総合課税とは、給与所得と合算して課税される税金です。超過累進税率が採用されており、所得が増えれば適用される税率が高くなります。分離課税とは、対象の所得のみが課税される税金です。譲渡所得は分離課税となっており、独自の税率が適用されます。

不動産を売却したからといって必ず譲渡所得税が課されるわけではありません。不動産の売却によって利益が得られた場合のみ課税されます。 

不動産を5年以内に売却する際にかかる短期譲渡の税率が高い理由

譲渡所得税は不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。所有期間が5年未満の短期譲渡と5年以上の長期譲渡の2つに分類されます。売却で利益が得られた場合は、5年未満の売却では5年以上の売却の約2倍の譲渡所得税が課されるのです。

短期譲渡の税率が高く設定されている理由は、不動産の転売を抑制するためです。バブル期に不動産転売が流行したことで、不動産を本当に必要としている人が入手しにくくなった経験から、短期間での売買を抑制する効果を期待して譲渡所得税が高く設定されています。

不動産売却における税率

不動産売却により利益が得られた場合に課される譲渡所得税は、短期譲渡と長期譲渡の2種類ありますが、税率という点では以下のような違いがあります。

※2037年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を上乗せ
参照：国税庁「No.3221 短期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

短期譲渡

短期譲渡とは、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年未満の不動産を売却した場合の所得です。所得税30％（※30.63％）と住民税9％を合算した39％（※39.63％）が課されます。 ※復興特別所得税を反映させた税率

長期譲渡

長期譲渡とは、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以上の不動産を売却した場合の所得です。所得税15％（※15.315％）と住民税5％を合算した20％（※20.315％）が課されます。※復興特別所得税を反映させた税率

注意しなくてはならないのは1月1日時点という所有期間を換算するタイミングです。例えば、2018年4月1日に取得した不動産を2023年5月1日に売却した場合には、暦上は5年の所有期間が経過しています。しかし、売却した年の1月1日時点が基準であり、今回は5年を経過していません。長期譲渡ではなく短期譲渡として扱われることで税負担が大きくなるので注意が必要です。

不動産の所有期間の計算方法

5年ギリギリで売却する場合、長期譲渡の条件を満たしておらず、短期譲渡が適用されて税負担が大きくなる可能性があるので注意が必要です。不動産の所有期間の計算方法は、以下の通りです。

また、譲渡所得税は売却価格から購入価格を引いて利益が出た場合に課税対象となるわけではありません。以下の計算方法で課税譲渡所得を算出し、プラスになった場合のみ課税対象となります。

譲渡費用は土地や建物を売るために支出した費用のことで、不動産会社に仲介を依頼した場合の報酬である仲介手数料、土地の測量を依頼した場合の報酬である測量費などが含まれます。特別控除とは、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除などです。

ただし、3,000万円の特別控除は一定の条件を満たす場合のみ適用されます。詳細は「不動産を5年以内に売却するときに活用できる節税対策」の見出しをご確認ください。

 短期譲渡と長期譲渡の具体的なシミュレーションを行ってみましょう。

シミュレーション①

以下の条件で不動産を売却した場合の譲渡所得税のシミュレーションを行いました。

• ■所有期間：5年未満（2018年4月1日取得、2022年5月1日売却）
• ■不動産の譲渡価額：1億円
• ■不動産の取得費：7,700万円（購入価格－減価償却費＋購入時諸費用）
• ※内訳　購入価格：7,800万円、減価償却費：300万円、購入時諸費用：200万円 譲渡費用：300万円 特別控除：なし

課税譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用の合計を引くので2,000万円です。2,000万円に対して短期譲渡所得の税率を適用するため、各税金の税額は以下の通りとなります。

• ■所得税：600万円
• ■住民税：180万円
• ■復興特別所得税：12万6,000円
• ■合計額：792万6,000円

シミュレーション②

以下の条件で不動産を売却した場合の譲渡所得税のシミュレーションを行いました。

• ■所有期間：5年以上（2000年1月1日取得、2015年2月1日売却）
• ■不動産の譲渡価額：1億円
• ■不動産の取得費：7,700万円（購入価格－減価償却費＋購入時諸費用）
• ※内訳　購入価格：8,250万円、減価償却費：1,000万円、購入時諸費用：250万円、譲渡費用：300万円 特別控除：なし

シミュレーション①と同条件にしているため、課税譲渡所得は2,000万円と同じです。2,000万円に対して長期譲渡所得の税率を適用するため、各税金の税額は以下の通りとなります。

• ■所得税：300万円
• ■住民税： 100万円
• ■復興特別所得税：6万3,000円
• ■合計額：406万3,000円

不動産を5年以内に売却するときに活用できる節税対策

不動産を5年以内に売却した場合は短期譲渡になり、税負担が大きくなることがわかりましたが、5-2特別控除を利用して節税対策を取り入れることによって、負担を軽減できます。

特別控除を利用する

5年以内に不動産を売却した場合に利用できる特別控除には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例があります。この特例は所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるというものです。 特別控除の適用条件は以下の通りです。

 参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

この特例を受けることだけを目的とした家屋、仮住まい（一時使用）、別荘のような主として趣味や娯楽などに所有する家屋では利用できません。

不動産を5年以内に売却する際のポイント

短期譲渡の譲渡所得税の税率が高く設定されていることを考えると、5年以内の売却は損をするので基本的におすすめしません。しかし、以下のポイントを押さえれば5年以内の売却でも損をせずに済む、恩恵を受けられる可能性があります。

• ■特別控除を利用することで課税譲渡所得を0円にできる
• ■築年数が浅い物件を売却する

控除で税負担をなくせるのであれば、特に売却時期を気にする必要はありません。また、築年数が浅い物件を売却する場合は時間が経過してから売却するよりも価値が高く、売却で得られるお金を増やせるでしょう。売却すべきかどうか判断に迷う場合は、不動産の専門家である不動産会社に相談してから決めましょう。

まとめ

不動産の売却で利益が発生した場合には、譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得税は、所有期間が5年未満の短期譲渡、5年以上の長期譲渡に分かれます。

短期譲渡は長期譲渡の約2倍の税金が課されるため、所有期間が5年未満の売却は損です。しかし、控除を利用できる場合や5年以内に売却したほうが良いケースもあります。状況によって適切な選択肢が異なるため、判断に迷う場合は不動産会社に相談しましょう。

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