不動産売却の税率は？税金の計算方法から節税方法まで詳しく解説
不動産を売却した際には、売却益に対して所有期間に応じた税率の譲渡所得税が課せられます。しかし不動産売却時の税金や税率に関して、理解していない方も多いのではないでしょうか？
売却時に課せられる税金の計算方法や税率を理解しておくと、売却する前におおよその譲渡所得税額の把握が可能です。本記事では、不動産売却を検討している方に向けて、売却時の譲渡所得税の計算方法や税率、適用可能な特例に関して詳しく解説します。
売却時に思わぬ税金がかからないように、本記事を通して知識を身につけておきましょう。
不動産売却の税率の基本知識：譲渡所得とは
不動産売却時に支払う税金は、譲渡所得に応じて変わります。
譲渡所得とは、資産を譲渡した際に生じる所得のことで、不動産においては自己所有の建物や土地、借地権が譲渡所得の対象です。
そのため、最初に譲渡所得額を算出する必要があります。
譲渡所得額の計算方法は、以下の通りです。
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譲渡所得＝譲渡価額 -（取得費+譲渡費用） |
- ・譲渡価額…売却価格
- ・取得費…不動産を購入したときの価格
- ・譲渡費用…不動産の売却にかかった費用
それぞれの用語に関して詳しく解説します。
譲渡価額とは
譲渡価額とは、不動産売却で実際に受け取った売買代金のことです。
たとえば、土地と建物を合わせて5,000万円で売却できた場合は、5,000万円が譲渡価額になります。
不動産を相続した場合は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの代金が譲渡価額になります。そのため、相続人は当時の購入額を証明できる書類（売買契約書や工事請負契約書など）の準備が必要です。
取得費とは
取得費とは、不動産を取得するために支払った代金の合計額のことです。
具体的には、以下の費用があげられます。
- ・土地代金・建築代金
- ・購入時の税金関係（不動産取得税・登録免許税・印紙税など）
- ・仲介手数料
- ・測量費 など
不動産を購入した当時の売買契約書や工事請負契約書、印紙税の貼られた追加工事請負契約書などを確認すると、取得費を確認できます。
しかし、契約書を紛失している場合や古い建物の相続の場合など、取得費が不明なこともあるでしょう。そのような場合は、固定資産評価額を基に取得費を算出できます。客観的に取得時の金額がわかればいいので、不動産鑑定士による鑑定評価額でも問題ありません。
また、所有している土地や建物が、先祖から代々引き継いできたものや購入した時期が古いものは、譲渡価格の5%に相当する金額を取得費にできます。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことです。
具体的には、以下の費用があげられます。
- ・仲介手数料
- ・登記費用
- ・測量費用
- ・立退料
- ・建物の解体費用
- ・建物診断やインスペクション費用 など
不動産を売却するために支払った費用の領収書や明細書などは、すべて保管しておきましょう。
不動産売却の税率は期間によっては2倍になることも
譲渡所得が判明したら、その金額に決められた税率を乗じて、譲渡所得税を算出します。
譲渡所得の税率は、不動産の所有期間によって異なり、以下のように所有期間5年を境にして長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
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所有期間 |
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