長期譲渡所得とは?税率・短期との違い・計算方法などを詳しく解説

不動産を売却して得た利益を譲渡所得といい、その利益に対して譲渡所得税がかかります。 

譲渡所得税は、その不動産の所有期間によって税率が異なります。5年を超える場合は長期譲渡所得となり、短期で売却する場合と比べて低い税率が適用になります。また居住用財産であれば、その譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。 

この記事では長期譲渡所得となる条件や譲渡所得税の計算方法、節税できる控除などを解説します。また最後に確定申告する方法も紹介しています。 

長期譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た所得です。所有期間が5年を超える土地や建物を売却したときは長期譲渡所得となり、短期での売却と比べて低い税率が適用になります。 

長期譲渡所得となる条件やその税率、短期譲渡所得との違いなど詳しく解説していきます。 

売却利益に課せられる税金

譲渡所得税という税金は厳密にはなく、不動産の売却利益に課せられる所得税と住民税のことをさします。また不動産の所有期間に応じて2つの税率があります。 

正確には所有期間が「譲渡する年の1月1日現在で5年を超える」場合に長期譲渡所得になります。そしてそれよりも短い場合は、短期譲渡所得になります。 

長期譲渡所得の場合の所得税は15％、住民税は5％です。不動産を売却して得た利益（所得）にかけて計算します。 

なお2013年から2037年までは、復興特別所得税が基準所得税額に対して2.1％かかるため、税率の内訳と合計は以下の通りです。 

譲渡所得	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超	15%	基準所得税額の2.1% （＝0.315%）	5%	所得税15.315%＋住民税5%＝20.315%

譲渡所得税のうち所得税（復興特別所得税）は確定申告を行ない、その期限内に支払い、住民税は翌年の6月以降に他の住民税と合わせて徴収されます。 

参考：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 

短期譲渡所得との違い

不動産を譲渡する年の1月1日現在で5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期所有の場合に比べて高い税率が課税されます。 

長期譲渡所得と考え方は同じで、売却益に以下の税率をかけて譲渡所得税を計算します。所得税と住民税の合計税率は39.63%です。長期のそれと比べて約2倍の税率になります。 

売却するタイミングによっては2倍の譲渡所得税がかかりますので、時間的な余裕がある場合は長期譲渡所得になる時期に売却したほうがいいかもしれません。 

譲渡所得	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下	30%	基準所得税額の2.1% （＝0.63%）	9%	所得税30.63%＋住民税9%＝39.63%

参考： 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

長期譲渡所得税の計算方法

長期譲渡所得税を実際に計算してみます。難しい計算のようにも思えますが、順番に計算すれば、さほど難しい計算ではありません。 

計算式は以下の通りです。<span style="font-size: 12