譲渡所得税とは？不動産売却の確定申告の計算方法から節税まで詳しく解説

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金を納める必要があります。 

不動産の売却を検討している方は、事前に譲渡所得税の金額を計算しておかなければ損してしまう可能性もあります。しかし「どのような計算式を使用したらいいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。 

本記事では譲渡所得税の概要と計算方法について解説します。最後には税額を抑えられる特例についても紹介しますので、不動産の売却価格設定の参考にしてみてください。 

それでは実際に、自宅を売却した場合に譲渡所得税を計算する流れを見ていきましょう。

ここでは木造一戸建て住宅とマンションの2つのパターンについて、具体的な数字を使った計算例を紹介します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は確定申告を行うことで納付する必要があるため、どのようなときに発生する税金なのかを知っておく必要があります。ここでは譲渡所得税の概要と計算式・税率について詳しく解説します。

譲渡所得税の概要

譲渡所得税は、不動産を売却したことにより利益が出た場合に納める税金で、復興特別所得税を含む所得税と住民税という2つの税金を合わせた総称です。 

不動産売却による譲渡所得税にはさまざまな税額控除が適用されるほか、損益通算の対象とすることも可能です。不動産を売却した翌年に確定申告を行うことで税額を確定・納付しますが、希望する利益とするためには、売却利益や税額計算を事前に行っておくことが重要です。 

事前に正しい方法で税額計算を行い、適用される税額控除の要件なども確認しておかなければ、損をしてしまう可能性もあるため注意しましょう。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算では、まずは譲渡所得の金額を求め、そこに税額をかけることで税額を出します。用いる計算式は下記の通りです。 

「取得費」は不動産を取得（購入）する際にかかった費用、「譲渡費用」は不動産を売却する際にかかった費用です。 

譲渡所得税は不動産の保有期間と取得費用によって、変動するという点が重要なポイントになります。

保有期間によって税率が異なる

不動産の売却により発生する譲渡所得にかかる税率は、売却対象の不動産を何年保有していたかにより変動します。

売却した年の1月1日時点での不動産の保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼び、それぞれ下記の表の税率が適用されます。 

※復興特別所得税2.1%を含む

不動産を売却した場合の譲渡所得税は、保有期間5年を境に15%以上差が出ることがわかります。

取得費の求め方

譲渡所得税の計算の際に用いる「取得費」は、不動産の「購入費」として考えている方もおおくいらっしゃるのではないでしょうか。しかし譲渡所得税を正確に計算するためには、「取得費」にどのような費用が含まれるかを細かく知っておく必要があります。

取得費に含まれるもの

取得費に含まれる項目は下記にまとめました。