お金の話不動産の話

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まる？目安や計算方法を解説

2023年10月26日更新：2023年10月26日

住宅ローンの借入限度額がいくらに設定されるか気になっている方も多いのではないでしょうか。借入限度額が購入額に達していない場合、購入計画に支障が生じるので注意が必要です。

この記事では、住宅ローンの借入可能額がどうやって決まるか、計算方法、借入可能額の目安、借入可能額を増やす方法などを解説します。住宅ローンの借入可能額について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まる？

マイホームの購入価格は高額であるため、住宅ローンを契約するのが一般的です。しかし、住宅ローンは希望する金額を全額借りることができるわけではありません。借入可能額が決まっており、不足する場合は自己資金で補う、予算に合う物件を再度探さなくてはならないという点に注意が必要です。

住宅ローンの借入可能額は、以下の4つの条件によって変化します。

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

金融機関が住宅ローンの借入可能額を決める際は、年収に対する年間のローンの返済額の割合（返済負担率）を判断材料の1つとしています。返済負担率は以下の計算式で算出します。

年間の合計返済額÷額面年収×100

例えば、年間の合計返済額が200万円、額面年収が600万円の方の場合、返済負担率は30％です。

返済負担率の上限は住宅ローンを提供する金融機関によって設定が異なりますが、20～40％が一般的です。年収が少ない方ほど返済負担率の上限が低く設定されるケースが多いため、年収が多い方ほど借入可能額が高くなるでしょう。

住宅ローンを契約して購入する物件の購入価格も借入可能額を決める際の判断材料となります。その理由は、物件の購入価格は担保価値と関係するためです。

住宅ローンを契約した後に返済が滞った場合、金融機関は担保にした物件を売却して融資を回収します。担保価値の低い物件の場合、売却しても融資を回収できない可能性が高いため、借入可能額が低く設定される、融資を断られるケースも少なくありません。

物件の購入価格と担保価値との乖離が少ないほど、借入可能額が高くなるでしょう。

申し込み時の年齢も借入可能額を決定する要因の1つです。住宅ローンを提供している金融機関は「満18歳以上満65歳未満」「最終返済時が満80歳の誕生日まで」といったように年齢条件を設けており、条件を満たしていないと住宅ローンを利用できません。

年齢条件を満たしていても、ローン完済までの期間が短くなるような年齢の場合、毎月の返済額の負担が大きくなるので借入限度額が低くなる可能性があります。

30歳代や40歳代のように収入が安定していて完済までの期間が十分あれば、借入可能額が高くなるでしょう。

他ローンの借入状況も借入可能額を決める際の判断材料となります。その理由は、返済負担率は住宅ローンだけでなく他ローンの借入状況も考慮するためです。

返済負担率から算出した年間の合計返済額の上限が200万円だったとしましょう。計算で算出した上限は、あくまでも住宅ローンのみ契約している場合の上限金額です。仮にマイカーローンを契約していて年間の合計返済額が50万円のケースでは、200万円から50万円を差し引いた150万円までしか認められません。

他ローンを完済してから申し込めば、借入可能額を高められるでしょう。

住宅ローンの借入可能額は、以下の計算式で算出することが可能です。

（年収×返済負担率の上限÷12）÷（100万円を借りた場合の毎月の返済金額）×100万円

100万円を借りた場合の毎月の返済額を計算する際は、住宅ローンを契約する際の適用金利ではなく、返済能力を確認する審査金利を使用します。審査金利は契約中に金利が上昇しても返済できる能力があるかを確認するために、3～4％程度と適用金利よりも高めに設定されているのが一般的です。

審査金利が4％に設定されている金融機関において、100万円を借りた場合の毎月の返済金額は以下の通りです。

年収だけでなく、審査金利や返済期間、返済負担率によっても借入可能額が変化する点に注意してください。

ANAファシリティーズでは、無料個別相談を実施しており、お借入可能額のご参考金額を算出させていただくことも可能でございます。
現在のご年収でどのくらいのローンが組めるのかを確認したい方は一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

年収別に住宅ローンの借入可能額がいくらになるのか目安を以下の表にまとめました。なお、計算で使用した式と条件は以下の通りです。