失敗しないマンション選びのポイント9つ｜購入時の注意点やお得な制度を紹介
マンション選びで失敗したくないけれど、何を基準に選んで良いのか分からないと悩んでいませんか？物件選びはたくさんのポイントがあるため悩むのも無理はありません。この記事では、分かりやすく失敗しないマンション選びのポイントを9つ、購入する際の注意点を3つにまとめてみました。マンション購入を検討している方、マンション選びで現在悩んでいる方はぜひ最後までお読みください。
失敗しないマンション選びのポイント
マンション選びで失敗しないために、以下のポイントを押さえた物件選びを心がけましょう。
- ・ハザードマップを確認する
- ・年収倍率から購入可能額の目安を算出する
- ・物件の市場価格の相場を把握する
- ・周辺環境を確認する
- ・自分にとって住みやすい階数を選ぶ
- ・人数に応じた部屋の広さを選ぶ
- ・部屋の方角を確認する
- ・設備を確認する
- ・資産価値を確認する
各ポイントについて詳しく解説します。
ハザードマップを確認する
ハザードマップとは地震や水害といった天災で想定できる被害範囲を地域ごとに色分けし、図表化したものです。ハザード（Hazard）とは危険性という意味があります。
例えば洪水の場合、洪水が起きたときに浸水が起こるリスクが少ない地域は白色、深刻な洪水浸水が起きることが予想される地域は濃い赤や、紫で色分けしています。
洪水以外にも、土砂災害、高潮、津波などのリスクも閲覧可能で、市役所で配布されているハザードマップの冊子版を入手する、あるいは国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などの方法で確認できます。
ハザードマップを確認することで、購入を検討しているマンションがどのような災害リスクに遭いやすいのかを把握することが可能です。
【ハザードマップの確認すべきポイント】
- ・どのような災害が起こりうるかチェックする
マンション購入を検討しているエリアがどのような災害のリスクが高いのかチェックします。自然災害による損害は火災保険でカバーできますが、災害リスクが大きいエリアであれば購入を避けることも一つの考え方です - ・火災保険の補償内容の検討に役立てる
ハザードマップを見た結果、水災リスクが低いエリアでは火災保険の水災補償を外す。地震による津波のリスクが高いエリアでは地震保険に加入するなど、合理的な火災保険の補償内容にするために役立ちます - ・避難先の確認
ハザードマップでは、洪水が起きたとき、高潮が起きたときなど、災害別に避難先を検索することができます。購入しようとしているマンションの災害リスクたけではなく、避難経路なども事前に確認しておきたいポイントです。
年収倍率から購入可能額の目安を算出する
年収倍率とは、購入者あるいは購入者の世帯全体の年収に対する、物件価格の比率のことです。金融機関が住宅ローンの融資を判断する際、参考にする基準の一つでもあります。
【年収倍率の計算方法】
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年収倍率＝物件価格÷年収（または世帯全体の年収） ＜計算例＞ |
既に住宅購入している方は、年収に対してどれくらいの年収倍率の物件を購入しているのでしょうか？
以下の表は、全期間固定金利の住宅ローンフラット35を提供している住宅金融支援機構が提供している、年収倍率の傾向を表す表です。
例えば中古戸建の場合、2021年の年収倍率は5.7倍です。
年収倍率の計算式から逆算すると、仮に年収400万円の方が、中古戸建を購入する場合、平均で400万円×5.7倍＝2,280万円程度の物件を購入している可能性が高いということが分かります。
ただし全体的に年収倍率が上昇傾向にある点には、注意が必要かも知れません。なぜなら低金利水準で住宅ローン金利が推移するだろうという憶測で、高い物件を購入する方が増えていると推測できるからです。
ここで計算できる物件価格はあくまでも参考にとどめ、実際に購入するときは慎重に資金計画のシミュレーションを立てることが大切です。
物件の市場価格の相場を把握する
小売店で購入できる商品とは異なり、地価の影響をうけやすいため不動産は適正価格が分かりづらい傾向にあります。そのため市場価格の相場を理解しておかないと、一般的な市場価格に比べて高い値段で購入してしまうかも知れません。
また事前に正しい市場価格が分かっていれば、早い段階で購入するうえでの資金計画を立てることができます。
物件の市場価格の相場を把握する方法を3つ紹介します。
- ・土地総合情報システム
国土交通省が運営しているサイトで、実際に取引された取引価格を都道府県別、市区町村別などのエリア別に絞って検索ができます。具体的な物件名までは検索できませんが、築年数や平米数からおおよその市場価格を把握することは可能です - ・レインズ・マーケット・インフォメーション
国土交通省指定の不動産流通機構が運営・管理している検索システムです。物件の種類別、都道府県別に、実際の取引価格や専有面積、築年数、制約時期などが検索できます。土地総合情報システムと同様、個別の物件名までは検索できません - ・不動産会社のポータルサイト
現在販売中の物件情報を掲載している不動産会社もあります。都道府県別、物件種類別、築年数別など、不動産会社にごとにさまざまな切り口で検索可能です。ただし表示されている金額は、売り出し価格であり、成約価格ではない点に注意が必要です。
周辺環境を確認する
マンションを購入すれば、長期にわたってその場所で暮らすことになるため、周辺環境が快適で、利便性の高さはとても重要な要素です。物件選びの際は次のような点をチェックしましょう。
- ・駅までの距離
- ・バスの停留所までの距離（駅が遠い場合）
- ・商業施設や医療施設の有無
- ・嫌悪施設※の有無
- ・通勤・通学のしやすさ（乗り換え回数など）
- ・治安状況
- ・その他の利便性の高さ（役所や銀行までの距離など）
- ※騒音、悪臭、軍事基地など一般的に近くにあると不快感や嫌悪感を感じると思われる施設のこと
自分にとって住みやすい階数を選ぶ
マンションの何階に住むかも重要なポイントです。低・中層階、最上階などそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分とって住みやすい階数を選びましょう。
【階数別のメリット・デメリット】
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メリット |
デメリット |
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低・中層階 |
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高層階 |
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最上階 |
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人数に応じた部屋の広さを選ぶ
居住する人数に対して物件の専有面積が広すぎると、スペースを持て余してしまい、もの寂しいスペースになってしまうかも知れません。逆に人数に対して専有面積が狭すぎると、窮屈で不自由な気持ちを抱えながら生活することになる可能性もあります。
考え方は人それぞれですが、人数に応じた部屋の広さという観点も大切です。何人に対して、何平米の専有面積が適正なのかを知る目安として、最低居住面積水準と誘導居住面積水準が参考になります。
最低居住面積水準とは、健康で文化的な住生活を送るために必要不可欠と思われる住居の面積、誘導居住面積水準とは、多様なライフスタイルを想定したときに必要と思われる住居の面積を言います。
【最低居住面積水準と誘導居住面積水準】
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人数 |
最低居住面積水準の面積（㎡） |
誘導居住面積水準の面積（都心）（㎡） |
誘導居住面積水準の面積（郊外）（㎡） |
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1人 |
25 |
