良い土地があったのでまずは土地だけ購入したいけれど、住宅ローンが利用できずに悩んでいませんか？住宅ローンは自分が住むための「住宅」を購入するローンであり、土地のみ購入する場合は利用できません。このような場合、「つなぎ融資」や「土地先行融資」の活用が有効です。ただし両者は共通している部分があり、混同されがちです。この記事ではつなぎ融資と土地先行融資の特徴とメリット・デメリットを解説しています。
土地の購入時に利用できる住宅ローンの種類
住宅ローンは、本人が済むため「住宅」を購入したり、「新築」したりするときに利用ためのローンです。そのため、土地のみを購入する場合、居住用であったとしても住宅ローンを利用することができません。
しかし注文住宅のように、土地を先に購入しなければならないケースもあるでしょう。このようなときに活用できるのが「つなぎ融資」や「土地先行融資」です。
つなぎ融資や土地先行融資は似ていると思われがちですが、それぞれ特徴があります。以下、つなぎ融資と土地先行融資の違いやメリット・デメリットについて解説します。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅ローン実行までの「つなぎ」として借り入れする資金のことです。住宅が完成して住宅ローンの融資が実行されると、つなぎ融資を受けた金額を清算しなければなりません。
ただしつなぎ融資は住宅ローンの返済が始まるまでは、利息と諸費用支払いだけで済みます。そのため家ができるまで賃貸住宅に住んでいるため、毎月の返済額を抑えたいという方はつなぎ融資が向いています。
メリット
つなぎ融資は無担保で融資を受けられるため、後に紹介する土地先行融資ほど、建築する建物について詳しい資料は求められない傾向があります。
また利用している期間中は利息の返済と諸費用のみで済むため、住宅ローンの返済が始まるまでは返済額が抑えられます。
デメリット
つなぎ融資は無担保で融資を受けられる点はメリットですが、金融機関にとってはリスクが高いため、金利も高く設定される傾向があります。またつなぎ融資は、住宅ローン控除が利用できません。ただし建物完成後、通常の住宅ローンに切り替えた後は、利用できるようになります。
土地先行融資
土地先行融資は文字通り、土地の購入費用を先行して受けられる融資のことです。融資を受けた土地に家を建てることを融資条件としており、土地と建物の審査が同時に行われます。そのため審査の際は、土地に関する資料だけでなく、建築する建物のプランなどの提出も必要です。
メリット
土地先行融資は住宅ローンと同じ金利で利用できます。そのため土地を購入してから住宅が完成するまで時間がかかりそうなときや、気に入った土地をまずは押さえておきたいときは、つなぎ融資より土地先行融資の方が有利でしょう。また土地先行融資は要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
デメリット
つなぎ融資は住宅ローンの返済が始まるまでは利息のみの負担で済みますが、土地先行融資は融資実行後から融資額の返済が始まります。新居ができるまで賃貸暮らしをしている方などにとっては、負担が大きく、デメリットになるかもしれません。
また金融機関によっては、建物完成までにかかる土地購入や着工時、中間金の費用対する融資について、利息負担の支払いのみにしてもらえる場合があります。
土地の購入時に住宅ローンを利用する流れ
つなぎ融資と土地先行融資を利用する流れについてそれぞれ紹介します。途中まではあまり変わりませんが、つなぎ融資の場合はつなぎ融資の契約締結のみ、土地先行融資は土地先行融資と建物の住宅ローンの申し込みがそれぞれ必要な点が異なります。
また土地先行融資は、住宅ローン（土地）の契約を締結したら、それ以降は返済がスタートする点に注意が必要です。
つなぎ融資を受ける流れ
つなぎ融資を受ける流れは以下の通りです。
【つなぎ融資を受ける流れ】
- 1. 必要資金の確認
- 2. つなぎ融資の条件の確認
- 3. 建築会社の選定
- 4. つなぎ融資の申し込み
- 5. 土地の売買契約
- 6. つなぎ融資の申し込み
- 7. つなぎ融資の契約締結
- 8. つなぎ融資の利息の返済スタート
- 9. 住宅の打合せなど
- 10. 着工
- 11. 住宅引き渡し後に融資金でつなぎ融資を返済
土地先行融資を受ける流れ
次に、土地先行融資を受ける流れは以下の通りです。
【土地先行融資を受ける流れ】
- 1. 必要資金の確認
- 2. 土地先行融資の条件の確認
- 3. 建築会社の選定
- 4. 土地と建物に関する情報を集める
- 5. 事前審査の申し込み
- 6. 土地先行融資の申し込み
- 7. 土地の売買契約
- 8. 土地先行融資
- 9. 土地先行融資の返済スタート
- 10. 建物の売買契約
- 11. 建物について審査を受ける
- 12. 住宅の打ち合わせなど
- 13. 着工
- 14. 住宅ローンの締結（建物部分）
- 15. 住宅ローン（建物部分）の返済スタート
土地の購入時に住宅ローン手続きをスムーズに進めるコツ
住宅ローンの審査では、本人の勤続年数や年収といった属性と、返済能力を重視します。そのため、住宅購入を検討した段階から住宅ローン手続きをスムーズに進めたいと考えたとしても、できることは限られているでしょう。
ただ、購入する物件の担保価値は審査で重視する可能性があるため、資産性の高い不動産を担保にできれば審査で若干プラスには作用するでしょう。
その他、カードローンやカーローンなど他のローンの利用があれば、少しでも金額や借入件数を減らす、返済計画を作ったうえで現実的な対策を立ててみるなど、より返済能力を改善させようとしている姿勢が評価されれば、手続きがスムーズに進むかもしれません。
土地を購入したら早めに住宅を建てる方がよい理由
つなぎ融資や土地先行融資は便利ですが、早めに住宅を建てて住宅ローンを利用した方が有利です。
なぜ早めに住宅を建てた方が良いのでしょうか？その理由について解説しています。
利息が高額になるため
つなぎ融資は無担保で利用できる分、金利が割高です。
つまり、つなぎ融資を利用している期間が長いと、住宅ローンよりも金利負担が大きな状態が続いていることになります。一生に何度もできる買い物ではないかもしれないため、十分検討することも大切ですが、住宅をはやく建てないと金利負担が大きくなっている点は意識しておきましょう。
住宅ローンの減税制度の対象から外れるため
住宅を建てるのが遅くなると、住宅ローン減税制度の対象から外れてしまう可能性があります。
土地先行融資を利用した場合の、住宅ローン控除の要件は以下の通りです。なおつなぎ融資のケースを利用した場合も同様です。
- ・土地取得から2年以内に、その土地に住宅ローン付きの住宅を新築した場合
- ・新築、または取得の日から６ヶ月以内に居住すること
- ・10年以上の期間、分割返済する債務であること
- ・合計所得額が3,000万円以下であること
つまり土地取得から2年を超えてしまうと、住宅ローン控除は利用できなくなるため注意が必要です。
住宅ローン控除を確実に利用できるよう、あらかじめ所轄の税務署に手続きや期日などを確認しておきましょう。
まとめ
住宅ローンは、仮に居住用で利用する目的であっても、土地のみを購入する場合は利用できません。
注文住宅のように土地だけを購入しなければならない場合は、つなぎ融資や土地先行融資の活用が有効です。ただしそれぞれメリット・デメリットがあるため、上手に使い分けることが大切です。また長期間つなぎ融資や土地先行融資は便利な制度ですが長く続けているとデメリットもあるため、早めに住宅の建築も検討しましょう。
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