住宅ローンの繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済することです。返済することで元本が減るため、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らせます。このような明確なメリットがあるものの、デメリットもあるため、実際に行うべきか慎重に考えたいところです。
本記事では、繰り上げ返済のメリットとデメリットについて詳しく解説します。住宅ローンの繰り上げ返済をすべきか検討する参考にしてください。
した方がいい？住宅ローン繰り上げ返済のメリット・デメリット
「住宅ローンの繰り上げ返済をしたほうがよいのか？」という疑問に対する答えがあるとすれば「人それぞれ」といったところです。繰り上げ返済をすれば、返済期間の短縮や返済額の軽減が図れるため、住宅ローンに関する負担が軽減できるのは確かです。
しかし、人によっては繰り上げ返済をしたことが理由で、思わぬ不利益を被る場合もあります。メリットとデメリットを比較し「自分たちは繰り上げ返済をするべきか」を考えましょう。
繰り上げ返済のメリットとデメリットについて、詳しく解説します。
1 繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済のメリットには、以下の2つがあります。
- ・利息が軽減できる
- ・返済以外に資金を回すことができる
繰り上げ返済をすれば、その分元本は減るため、利息も軽減できます。とくに、金利が高かったり、元本が大きかったりした場合、軽減できる利息額は大きくなるでしょう。将来的に金利が上がった場合も、元本を減らしておけば支払う利息額が少なくなるため、負担も和らげられます。
また、繰り上げ返済により返済期間を短縮したり、毎月の返済額を減らしたりすることができれば、その分の資金を返済以外の目的に使うことも可能です。子どもの教育費や結婚資金、老後資金など将来のライフイベントで発生する費用を確保したい場合にも有効な方法となります。
なお、住宅ローンの返済にあたって、元利均等方式を選んだ場合は最後まで返済額が変わりません。しかし、繰り上げ返済を利用すれば、元利均等方式を選んだ場合でも毎月の返済額を減らすことが可能です。
2 繰り上げ返済のデメリット
一方、繰り上げ返済には以下のデメリットもあります。
- ・金利次第では利息軽減効果が薄い
- ・住宅ローン減税が減額される可能性がある
- ・団体信用保険の保険金額が減少する
- ・急な出費に対応できなくなる
- ・繰上返済実行後は取り消すことができない
繰り上げ返済により元本を減らせば利息の軽減効果が見込めるのは確かですが、金利が低ければ効果はあまり大きくありません。
また、住宅ローン減税での控除額も減額される可能性があります。控除額は年末時点での住宅ローンの残高に応じて計算されるためです。
団体信用生命保険の保険金額も、住宅ローンの残高に応じて決められるため、繰り上げ返済により減少します。
そして、繰り上げ返済は一度実行したら取り消すことができません。急な出費が生じても、返済に使ったお金は取り戻せない点に注意が必要です。急な出費に対応できるだけのまとまったお金（生活防衛資金）を確保してから繰り上げ返済をするなど、対策を講じましょう。
金利と減税次第？繰上返済をしたほうがお得なケースとは
繰り上げ返済をしたほうがお得になる具体的なケースは以下のとおりです。
- ・住宅ローン減税の期間が終了しているとき
- ・住宅ローンより高い金利のローン・借入がないとき
- ・資産運用の予定がないとき
- ・住宅ローンのストレスを軽減したいとき
人によっては、毎月住宅ローンを払い続けるのが大変と感じるかもしれません。繰り上げ返済をすれば残高は減らせるため、ストレス軽減に役立ちます。
また、資産運用の予定がなく、住宅ローンより高い金利のローン・借入もないときは、優先して住宅ローンの返済に回したほうが総返済額を抑えられるはずです。
注意が必要なのが、住宅ローン減税との兼ね合いです。繰り上げ返済をしないほうがよいケースもあるため、詳しく解説します。
1 住宅ローン減税の期間が終了しているとき
住宅ローン減税の期間が終了しているときは、繰り上げ返済をしたほうがお得になるでしょう。
住宅ローン減税とは、借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％が所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除される制度のことです。このため、住宅ローン減税の適用が受けられる期間内は、あえて繰り上げ返済を行わないほうが、控除できる金額も大きくなります。
一方、適用が受けられる期間が終了したら、できるだけ早めに残高を減らしていくほうが総返済額は少なくできます。
2 タイミングは金利で決定
住宅ローンの繰り上げ返済をすべきかは、金利の動向に左右される部分もあります。
繰り上げ返済をする大きな目的は「利息の軽減」です。金利が高かったり、元本自体が大きかったりする場合は、繰り上げ返済をすることで高い節約効果が見込めます。
一方、金利がそれほど高くなく、元本もあまり大きくない場合は、焦って繰り上げ返済をしなくてもよいかもしれません。住宅ローン減税の適用が受けられるなら、その分の節約効果が見込めるためです。
自分と家族のライフプランを踏まえ、繰り上げ返済をすべきか検討するのをおすすめします。
住宅ローンの繰り上げ返済にはどんな方法があるか？
より厳密に区分すると、住宅ローンの繰り上げ返済には以下の2種類があります。
- ・返済期間短縮型：毎月の返済額を変えずに、返済期間を当初より短くする
- ・返済額軽減型：残りの返済期間は変更せずに、毎月の返済額を減らす
それぞれの方法にメリット・デメリットがあります。
一般的には返済期間短縮型が選ばれるケースが多いようですが、もちろん返済額軽減型を選んでもかまいません。それぞれの方法の特質を知った上で、自分に合った繰り上げ返済の方法を選びましょう。ただし、金融機関によってはいずれかの方法のみ利用できるケースもあるため注意が必要です。
以降において、それぞれの方法について詳しく解説します。
1 返済期間短縮型
返済期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに、返済期間を当初より短くするタイプの繰り上げ返済です。返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高くなるのが大きなメリットです。
たとえば、以下の条件で住宅ローンを組んだとしましょう。
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10年間返済したタイミングで200万円を返済額短縮型で繰り上げ返済したとします。
この場合の、残りの返済期間と減少する利息額は以下の通りです。
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なお、後述する返済額軽減型の場合、毎月の返済額および減少する利息額は以下の通りです。
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2 返済額軽減型
返済額軽減型とは、残りの返済期間は変更せずに、毎月の返済額を減らす方法のことです。
メリットとして、毎月の返済額を抑えつつ返済が続けられる点があげられます。
将来的に休職・退職・転職で収入が減ったり、子どもの進学や家族の介護などで支出が増えたりする可能性はゼロではありません。また、変動型や固定期間選択型の住宅ローンの場合、金利が上がれば毎月の返済額が増えることもありえます。
返済額軽減型は、毎月の負担を減らせるため、これらのリスクへの対処法として有効です。
一方、デメリットは、既に触れた通り返済期間が短くならないため、返済期間短縮型より利息軽減効果が低いことです。利息軽減効果を期待するなら、返済期間短縮型を選ぶほうがよいでしょう。
なお、元金均等方式では年々毎月の返済額が減っていくため、返済額軽減型による繰り上げ返済は元利均等方式で住宅ローンを組んでいることが前提となります。
繰り上げ返済とあわせて検討したいこと
繰り上げ返済とあわせて検討すべきことにも触れておきます。繰り上げ返済するなら、勤め先を定年退職するタイミングで住宅ローンを完済できるようにスケジューリングしましょう。
また、同時並行で節約や投資・資産運用を行うことで、ゆとりを持ちながら老後の生活に備えることが可能です。とくに、固定費の削減は節約効果が高いため、取り組む価値があります。
そして、繰り上げ返済ではない方法で住宅ローンの返済額を減らしたいなら、借り換えも検討しましょう。それぞれの検討事項については、次項で詳しく解説します。
1 月々の支出を見直す
繰り上げ返済をしたい理由が月々の支出を減らすことなのであれば、住宅ローン以外の支出についても見直しましょう。
とくに見直しが必要なのが固定費です。不要な出費を上手に削れれば、大きな節約効果が見込めます。具体的に取り組むべき項目をいくつか紹介しましょう。
まず、使用頻度が低いサブスクリプションは解約することをおすすめします。
保険料の見直しにも着手しましょう。重複する保障がないか確認し、不要な保障を外すだけでも大幅に節約ができます。
スマートフォンやWi-Fiの契約プランの見直しも有効です。
2 繰り上げ返済の資金で資産運用
繰り上げ返済の資金を貯めてある程度の貯蓄があるなら、あえて繰り上げ返済をせず、余裕資金として資産運用に回すことも検討してみましょう。
運用成果次第ではお金を増やすことができる上に、急な出費やライフイベントがあっても一部を取り崩して資金に回すことも可能で安心できます。
やり方次第では、繰り上げ返済による節約効果を上回る運用成果を得られる可能性も十分にあります。
ただし、資産運用により得られる利回りは確実ではありません。状況次第では損失が発生する可能性も踏まえ、損失が出ても問題がない投資額から始めてみましょう。
3 住宅ローンの借り換え
毎月の返済額および総返済額を減らすなら、住宅ローンの借り換えも有効です。現在契約している住宅ローンより金利が低いものに借り換えれば、手元資金をあまり使わずに、毎月の返済額を軽減できる可能性があります。
まとめ
結論をまとめると、無理をしてまで繰り上げ返済をする必要はありません。
繰り上げ返済をするのであれば、ライフプランをしっかり立て、今後の必要資金や急な出費に対応できるよう、手元資金を確保してから計画を立てましょう。
「自分は繰り上げ返済をしたほうがよいのか」と疑問に思った場合は、プロに意見を聞いてみるのも有効な解決策になります。
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