失敗しないマンション選びの5大ポイントを解説！購入するまでの流れと費用も詳しく紹介

マイホームとしてマンションを購入することは、大きなライフイベントです。多くの方にとって、マンションを購入することは人生に何度も経験するものではないので、不安を抱くものではないでしょうか。

購入したあとになって失敗に気づいても手遅れになるので、事前に失敗しないマンション選びを理解しておきたいところです。

この記事では、マンション選びのポイントと失敗事例を紹介し、購入までの流れを解説します。最後まで読むことで、マンション購入時に注意すべきポイントと必要な費用と購入の流れを理解できるようになり、失敗の可能性を減らせるでしょう。ぜひ最後までお読みください。

マンション選びの5つのポイント

マンションを選ぶ際には、次の5つのポイントを意識しましょう。

・マンション価格
・立地
・災害リスク
・家族構成に合った間取り
・ランニングコスト

それぞれ、詳しく解説します。

年収に見合った物件価格であるか

マンション購入にあたって一番気をつけるべき点は、収入に見合った物件価格であるかということです。「夢のマイホーム実現」ということで、あれも欲しい、これも欲しいとなりがちですが、現実に立ち返って冷静に考える必要があります。

多くの方は住宅ローンを利用してマンションを購入しますが、収入に不釣り合いな高額のマンションを購入すると、月々の住宅ローン返済に圧迫されて生活に重大な影響を及ぼすことになります。

最悪の場合は、住宅ローン返済が滞って住宅の差し押さえ・競売ということもありえますので、購入するマンションは年収に見合った価格であることが大前提になります。

月々の住宅ローン返済額を決めるうえで指標となるのが「返済比率」です。返済比率とは、「年収に対する住宅ローン年間返済額の割合」のことです。金融機関が住宅ローンの融資限度額を決定するときもこの返済比率を目安にしています。

たとえば、住宅金融支援機構の【フラット３５】の返済比率は「年収400万円未満で30％以下」「年収400万円以上で35％以下」と定められています（※）。

この30～35％というのは融資限度額ですので、実際にマンション購入を検討するのであれば、もう少し余裕を持たせる必要があります。一般的には年収の20％、手取り金額の25％を目安にすると良いとされています。

※ずっと固定金利の安心【フラット３５】　よくある質問

通勤・通学を考慮した立地であるか

マンションに限らず、不動産の価値を決める最大の要因は「立地」です。建物や設備の優劣はリフォームなどで変えることができますが、立地は変えることができません。立地にはとことんこだわりましょう。

ポイントとしては、最寄り駅からの距離と商業施設・公共施設からの距離を見るようにします。

バス利用が必要になるなど最寄り駅からの距離が遠いと、日々の通勤・通学に時間がかかり、大変不便です。またスーパー・コンビニエンスストアはほぼ毎日利用することになるので、徒歩圏内にあると便利です。ファミリー層であれば、病院や役所などの公共施設が近くにあるとさらに利便性が高まります。

最寄り駅からの距離が近いと、売却したときのリセールバリューが高いケースが多いので、重要ポイントになります。

災害リスクの危険性は低いか

地震や台風・大雨など日本は災害大国といっていいでしょう。せっかく手に入れたマンションを災害で失いたくはありません。

地震の予知を完璧に行うことは不可能ですが、水害に対する予報（天気予報）の精度は年々向上しており、ある程度の予知が可能になっています。

マンション購入に際しては、国土交通省や各自治体が用意している「ハザードマップ」を必ず事前に確認しましょう。洪水、土砂災害、高潮、津波の危険度を把握することができます。

購入を検討しているマンションが建っている自治体のホームページからハザードマップを探してみましょう。河川が氾濫したときに想定される浸水区域や地震の際の液状化危険度、急傾斜地域崩落危険度などが表示されています。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」から探すことも可能です。

国土交通省　ハザードマップポータルサイト

家族構成に合った間取りであるか

間取りもマンションの良し悪しを分けるポイントとなります。家族構成やライフスタイルに合った間取りであることが求められます。

単身世帯であればワンルーム、1DL、1LDKに落ち着くわけですが、子育て世帯の場合子どもの数によって適正な部屋数が変わってきます。現在は一人っ子でも、将来増える可能性があれば、それを見越して部屋数と間取りを考える必要があります。

将来子ども部屋にする部屋を納戸として利用したり、広いリビングを用意しておいて将来リノベーションによって子ども部屋に仕切ったりするなどの計画を立てておくと良いでしょう。

管理費・修繕積立金などのランニングコストが高くないか

マンションは法律上では「区分所有建物」と呼ばれ、専有部分である居室以外にも共用部分であるエントランス、廊下、バルコニーなどの管理も義務付けられます。そのため、分譲マンションは居室の代金以外の管理費・大規模修繕積立金を毎月支払うことになります。

住宅ローン返済分以外の出費が必ずあるので、その点を意識して資金計画を立てる必要があります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、管理費の1戸当たりの平均は月額1万862円、大規模修繕積立金の1戸当たりの平均は月額1万1243円となっています（※）。

ジムやプールなどの豪華な共用施設があるマンションは、管理費・大規模修繕積立金が高額になる傾向にあるので、気をつけましょう。

※国土交通省　平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕

購入して失敗したマンションとは？

「失敗したくない」と思っていても起こってしまうマンション購入の失敗。自分が購入する際に、後悔しないためにも失敗事例を知っておきましょう。

この章では、よくあるマンション購入の失敗例を2つ紹介します。

間取りをしっかり確認していなかった

マンションの間取り図をしっかり見てなかった、または見ていても空間的なイメージができなかったことによる失敗です。

例としては、思ったよりキッチンが狭く2人がすれ違うことができないということがあります。リビングや寝室の面積を気にかける方は多いのですが、キッチンの面積まで気が回らないことがあります。細かいことなのですが、日々の生活動線が悪いとイライラが募ってしまいます。

また、収納スペースが足りずに、物があふれてしまうということもよく起こります。収納スペースの確保を意識して、間取り図を確認することをおすすめします。

資金計画が不十分だった

前述したように、マンションは住宅ローンの返済だけでなく、管理費・大規模修繕積立金の支払いも発生します。また、購入時の1回のみですが不動産取得税があり、さらに毎年固定資産税・都市計画税を支払う必要もあります。

引越しの際には引越し料金がかかりますし、引越しすれば新調する家具・電化製品を購入することになります。カーテンやカーペットなどの費用もあるでしょう。

勤めている会社の業績不振によって、減給やリストラの憂き目にあうこともあることも否定できません。家族の病気などで、突然の出費があるかもしれません。マンション購入のための資金計画は、住宅ローン返済にゆとりを持って計画することが重要です。

マンションを購入するまでの流れと費用

それでは、実際にマンションを購入するまでの流れとかかる費用の概略を解説します。詳細については、不動産会社に尋ねましょう。ステップごとにアドバイスをもらうことができ、購入までスムーズに進められます。

買付証明書の提出

まずは買付証明書（購入申込書）の提出に進みます。中古マンションの場合は不動産仲介会社を通じて売主に提出、新築マンションの場合は販売会社に提出します。

買付証明書とは、「このマンションを購入します」という意思を売主に伝えるものです。買付証明書自体は法的義務はなく、正式な書式も決められていませんが、不動産仲介会社に尋ねればひな形を用意してくれます。

記載する事項は不動産会社によっても異なりますが、おおよそ次のようになります。

・購入希望金額
・延床面積、構造など物件情報
・手付金予定額
・残代金決済について
・引渡し希望時期
・住宅ローン依頼先
・特約時効（とくに融資特約について）
・有効期限

買付証明書の提出段階では、手付金を支払う必要はありません。手付金は後のステップである不動産売買契約時に支払うのが一般的です。

なお、「融資特約」とは金融機関による住宅ローン審査（本審査）が通らなかった場合、契約が解除になる特約です。

住宅ローンの事前審査

買付証明書の提出と同時または提出の次に行うのは、銀行などの金融機関での住宅ローンの相談です。この段階では不動産売買契約を結んでいないので、住宅ローンの事前審査（仮審査）になります。

事前審査に必要な書類は以下の通りです。

本人確認書類

運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証など本人であることを証明する書類

収入確認書類

給与所得者の場合は前年の源泉徴収票や住民税決定通知書、課税証明書など

個人事業主の場合は、確定申告書や納税証明書など、法人の代表の場合は決算報告書など

物件確認書類

購入予定のマンションの販売チラシ、販売図面、物件概要書など

また、自動車ローンやカードローンなどほかに借り入れがある場合は、その契約内容やローン残高がわかる書類が必要となることがあります。

売買契約

売主が売却の意思を示したら、不動産売買契約へと進みます。まず、宅地建物取引士による重要事項説明が行なわれます。新築の場合は売主の販売会社の宅地建物取引士が、中古の場合は不動産仲介会社の宅地建物取引士が担当します。

つづいて不動産売買契約を締結します。この際、印紙税が発生しますので、用意しましょう。印紙税は収入印紙で支払われ、通常売主と折半になります。

最後に手付金を支払います。手付金の額は物件価格の5～10％が一般的です。なお、不動産売買契約時に必要な書類は以下の通りです。

本人確認書類	運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証など本人であることを証明する書類
実印	印鑑登録を行っているもの
印鑑登録証明書	本人の実印であることを証明する書類
収入印紙	印紙税支払い用

金融機関と金銭消費貸借契約

不動産売買契約書を持参して、金融機関の住宅ローン本審査を受けます。本審査を通過すると、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。必要書類は以下の通りです。

本人確認書類	本人と連帯債務者、連帯保証人のもの
実印	印鑑登録を行っているもの
印鑑登録証明書	本人の実印であることを証明する書類
収入印紙	金銭消費貸借契約の印紙税支払い用
住民票の写し	役所で取り寄せる
入金口座の通帳	住宅ローンの返済用口座の確認用