住宅ローン控除の上限は？2024年以降はどうなるのかわかりやすく解説

住宅ローン控除を適用できれば所得税の負担を軽減できますが、あらかじめ上限が決まっています。改正による変更も予定されているため、正しい知識を身につけておくことが重要です。

この記事では、住宅ローン控除の上限はいくらか、そもそも住宅ローン控除とは何か、2024年以降にどう変更されるか、適用条件などを解説します。住宅ローン控除の上限について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除の上限はいくら？

住宅ローンを契約してマイホームを購入した場合は、住宅ローンの残高に応じて所得税の控除を受けられます。住宅の種類や環境性能によって最大控除額や控除期間が以下のように変化します。

住宅の種類	住宅の環境性能等	借り入れ限度額		控除期間
住宅の種類	住宅の環境性能等	2023年までに入居	2024・2025年に入居	控除期間
新築住宅買取再販	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	13年間
	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
	その他の住宅	3,000万円	0円
既存住宅	長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ適合住宅	3,000万円	3,000万円	10年間
既存住宅	その他の住宅	2,000万円	2,000万円	10年間

住宅ローンの控除率は、住宅の種類や性能に関係なく一律0.7％です。住宅の種類や性能ごとに定められた借入限度額ごとに、最大控除額が異なります。

長期優良住宅・低炭素住宅の借入限度額は、2022年・2023年に入居すると5,000万円、2024年・2025年に入居すると4,500万円です。1年間の最高控除額は「借入限度額×控除率」で算出するため、2022年・2023年入居は「5,000万円×0.7％＝35万円」、2024年・2025年入居では「4,500万円×0.7％＝31.5万円」となります。

新築住宅では、住宅の性能が優れているほど借入限度額が高く設定されており、1年間の最大控除額が大きくなります。2024年・2025年入居は借入限度額の引き下げにより1年間の最大控除額が小さくなっているため、住宅の購入を検討している方は、早めに入居したほうが節税効果を高められるでしょう。

一方、既存住宅は住宅の性能による差がありません。しかし、控除期間が新築住宅よりも3年短く、住宅ローン控除で受けられる恩恵が小さくなります。住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けたい方は、現在の住宅ローンの仕組みを正しく理解することが大切です。

そもそも住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、マイホームの購入者が無理のない負担でニーズに応じた住宅を確保できるようにサポートするため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築または取得、増改築をした場合において、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除できる制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローンは金利が他のローンよりも低めに設定されていますが、借入金額が大きいため、返済負担は避けられません。住宅ローン控除の適用を受けられれば、所得税が控除されることで返済負担を軽減できます。

住宅ローンの仕組みについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：住宅ローンとはどんな仕組み？種類や流れをわかりやすく解説！

2024年以降住宅ローン控除はどうなる？

2024年以降の住宅ローン控除は、事実上の減額が予定されています。特に大きな影響を受けるのは、省エネ性能で一定の要件を満たしていない新築住宅です。

2022年・2023年に入居する新築住宅については、省エネ性能で一定の要件を満たしていない場合でも、1年あたり最高21万円の控除を13年間受けられました。しかし、2024年・2025年に入居する場合、要件を満たさなければ住宅ローン控除を適用できません。

2024年以降住宅ローン控除の適用を受けるには、一定の省エネ基準に適合させる必要があり、省エネ性能に応じて最高控除額に差が生じるということを理解しておきましょう。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除は誰でも利用できるわけではありません。一定の要件を満たす方のみ住宅ローン控除を利用できるので、事前にどのような条件が設定されているのかを確認しておくことが大切です。

適用条件は、新築、中古、リフォーム・増築によって違います。それぞれの適用条件について詳しく見ていきましょう。なお、適用条件は2024年以降の入居を基準としています。

新築の場合

住宅ローンを利用してマイホームを新築した方は、以下のような条件を満たす場合に住宅ローン控除を利用できます。

【新築の場合の住宅ローン控除の適用条件】
●住宅を新築した日から6か月以内に居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供している
●住宅の床面積が50㎡以上かつ床面積の2分の1以上を自己の居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下である
●住宅ローンの契約期間が10年以上である
●生計を一にする親族や特別な関係のある者から住宅を取得していない
●贈与による住宅の取得ではない

上記は住宅の性能に関係なく、住宅ローンを契約して新築住宅を取得する場合の共通の適用要件の一部です。他に認定長期優良住宅の場合、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律第11条第1項」に規定する認定長期優良住宅に該当することの証明が必要といったように、住宅の性能ごとに条件が規定されています。

新築の場合における住宅ローン控除の適用条件については以下をご確認ください。

参照：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」

中古の場合

住宅ローンを利用して既存住宅を購入した方は、以下のような条件を満たす場合に住宅ローン控除を利用できます。

【中古の場合の住宅ローン控除の適用条件】
●住宅を新築した日から6か月以内に居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供している
●住宅の床面積が50㎡以上かつ床面積の2分の1以上を自己の居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下である
●住宅ローンの契約期間が10年以上である
●生計を一にする親族や特別な関係のある者から住宅を取得していない
●贈与による住宅の取得ではない
●昭和57年1月1日以後に建築されたものである

基本的な適用条件は、新築とほぼ同じです。しかし、中古の場合は昭和57年1月1日以後に建築されたものという築年数による制限が加わります。仮に建築年の条件を満たしていない場合でも、新耐震基準の条件を満たしていれば適用対象です。また、住宅の性能ごとに条件が規定されている点も新築と同じです。

中古の場合における住宅ローン控除の適用条件については以下をご確認ください。

参照：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」

リフォーム・増築の場合

住宅ローンを利用してリフォーム・増築した方は、以下のような条件を満たす場合に住宅ローン控除を利用できます。

【リフォーム・増築の場合の住宅ローン控除の適用条件】
●住宅を新築した日から6か月以内に居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供している
●住宅の床面積が50㎡以上かつ床面積の2分の1以上を自己の居住の用に供している
●特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下である
●住宅ローンの契約期間が10年以上である
●自己所有かつ自己の居住の用に供する家屋に対する増改築である
●増改築の額が100万円超かつ2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事である

また、リフォーム・増築の内容が、以下の要件を満たしている必要があります。
●増築・改築・建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替え
●区分所有する床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替え（マンション）
●居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関・廊下の一室の床・壁の全部について行う修繕・模様替え
●建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性にかかる基準に適合させる工事
●一定のバリアフリー改修工事
●一定の省エネ改修工事

上記の条件を満たした場合は、控除期間10年、1年あたりの上限14万円の控除を受けられます。

リフォーム・増築の場合における住宅ローン控除の適用条件については以下をご確認ください。

参照：国税庁「No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローンを契約してマイホームを購入した場合、どのくらい控除を受けられるのかは状況によって異なります。そのため、自身がどのくらい控除の恩恵を受けられるか知りたい方は、計算方法を知っておく必要があります。

今回は以下の条件で住宅ローン控除をシミュレーションしました。

物件の種類：新築住宅
物件の性能：長期優良住宅・低炭素住宅
入居時期：2024年
所得税：50万円

新築の長期優良住宅・低炭素住宅の借入限度額は、4,500万円です。年末の住宅ローン残高が4,500万円では、その年の住宅ローン控除は「4,500万円×0.7％＝31.5万円」となります。「50万円－31.5万円＝18.5万円」が最終的な所得税の納付額です。

所得税が30万円だった場合は所得税から控除しきれません。その場合は、翌年の住民税から差し引くことができます。仮に、住民税が12万円だった場合は「30万円－31.5万円＝－1.5万円」「12万円－1.5万円＝10.5万円」と住民税の負担も軽減できるのです。

住宅ローン控除を申請する際の流れ

住宅ローンを契約してマイホームを購入しても、自動的に住宅ローン控除が適用されるわけではありません。控除の適用を受けるには、どのような手順で手続きを進めるのか事前に把握しておくことが大切です。

住宅ローン控除を申請する際の流れは、以下の通りです。

1. 住宅の取得
2. 入居（住宅取得から6か月以内）
3. 添付書類の依頼・入手
4. 入居の翌年の確定申告時に申請

住宅ローン控除を申請する際は以下のような書類が必要です。

添付書類	入手・依頼先
住民票の写し	市区町村
残高証明書	金融機関
登記事項証明書	法務局
請負（売買）契約書	本人
源泉徴収票	職場
【中古住宅は以下のいずれか】耐震基準適合証明書既存住宅性能評価書既存住宅売買瑕疵担保保険の付保証明書	建築士登録住宅性能評価機関住宅瑕疵担保責任保険法人

取得に時間がかかる可能性があるため、事前にどのような書類が必要なのか確認し、用意しておきましょう。

住宅ローン控除に関するよくある質問

住宅ローン控除の理解を深めるためにも、よくある質問と回答を確認しておきましょう。

Q.住宅ローン控除の借入限度額を超えた場合どうなる？

住宅ローン控除の借入限度額を超えている場合、超えた部分については住宅ローン控除の適用を受けられません。例えば、住宅ローンを契約して、新築の長期優良住宅・低炭素住宅を購入し、2024年に住む場合の借入限度額の上限は4,500万円です。年末の住宅ローン残高が5,000万円の場合、5,000万円全額ではなく、4,500万円が住宅ローン控除の対象となります。