住宅ローンは審査に通らなければ契約できません。そのため、住宅ローン審査に通るためにも、審査の仕組みについての理解を深めておくことが大切です。

この記事では、住宅ローンの本審査とは何なのか、審査にかかる日数や必要書類、審査されるポイントや落ちないためのコツなどを解説します。住宅ローンの本審査について詳しく知りたい方は、是非参考にしてください。

住宅ローンの本審査とは

住宅ローンを契約して不動産を購入する際は、以下の流れで住宅ローンの契約を進めます。

本審査とは、住宅ローンの申し込みを行う際に受ける審査のことです。不動産を購入する際は、まず仮審査を受けます。仮審査は本審査前に行われる簡易的な審査です。

本審査は売買契約の締結後に受けますが、もし本審査に落ちた場合は購入代金が不足するため、契約後の手続きを進めることができません。また、売買契約書に住宅ローン特約が盛り込まれている場合、本審査に落ちると売買契約が無効となります。いずれにしても、売主や不動産会社に迷惑をかけてしまいます。

上記のようなトラブルを回避する目的で実施されているのが仮審査です。仮審査を受けて問題がなければ、売買契約を締結し、住宅ローンの申し込みを進めて本審査を受けます。

仮審査に通っても本審査に通るとは限りません。最終的な融資可否を判断する本審査に通らなければ、住宅ローンを契約できないという点に注意してください。

住宅ローンの本審査と仮審査の違い

住宅ローンの本審査と仮審査の大まかな違いは説明しましたが、以下のような点でも異なります。

仮審査は売買契約を締結する前の簡易的な審査で、返済能力の有無を判断します。運転免許証といった本人確認書類、返済能力を判断できる源泉徴収票といった収入証明書類などが必要です。不動産の担保価値に関する書類は必須ではないため、物件探し前に仮審査を受けることも可能です。

本審査は住宅ローン契約前の最終審査で、返済能力の有無だけでなく、不動産の担保価値も判断します。そのため、本人確認書類や収入証明書類のほか、売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建築確認申請書などの担保価値を判断するための書類も必要です。

住宅ローンの仕組みについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：住宅ローンとはどんな仕組み？種類や流れをわかりやすく解説！

住宅ローンの本審査にかかる日数

住宅ローンの本審査にかかる期間は1～2週間程度です。しかし、本審査にかかる期間は、金融機関や状況によって異なります。

住宅ローンの申し込みが増える1～3月の繁忙期、返済負担率が高い場合などには、3～4週間程度の期間がかかる可能性があります。

本審査に通らなければ、住宅ローンの契約を締結できず、売買契約後の手続きを進められません。本審査のおおよその日数を把握するだけでなく、遅延した場合を想定しておくことも大切です。

住宅ローンの本審査に必要な書類

住宅ローンの本審査を申し込む際は以下のような書類の提出を求められます。書類の準備に時間がかかった、何らかの不備があった場合は、その後のスケジュールに支障が生じる可能性があるため、事前に内容を確認し、用意しておくことが大切です。

• ●本人確認書類
• ●収入証明書
• ●物件に関する書類
• ●その他書類

それぞれの書類について詳しく解説していきます。

本人確認書類

本人確認書類は申込者本人かどうかを確認するために使用する以下のような書類です。

• 【本人確認書類 】
• ●運転免許証
• ●健康保険証
• ●パスポート
• ●個人番号カード
• ●印鑑証明書
• ●実印

本人確認書類は顔写真付きが好ましいため、運転免許証を持っている場合は運転免許証を使用します。もし、運転免許証を持っていない場合は、健康保険証、パスポート、個人番号カードで代用できます。

印鑑証明書とは、申し込み時に使用した印鑑が自身の所有するものであることを証明するための書類です。基本的に発行から3か月以内に限られるため、発行したものが期限を過ぎていないか注意しましょう。

収入証明書

収入証明書とは、本人の返済能力の有無を判断する際に使用する以下のような書類です。

【収入証明書】 

基本的に自身で保管しているもので、新たに準備する必要はありません。しかし、紛失していて再発行が必要な場合、発行されるまでに時間がかかる可能性があるため、事前に有無を確認しておきましょう。

物件に関する書類

仮審査では不動産に関する書類は必須ではありませんが、本審査では融資対象となる不動産の担保価値を確認する必要があります。そのため、以下のような物件に関する書類の提出を求められます。

• 【物件に関する書類】
• ●パンフレット・チラシ・販売図面、物件概要書、価格表などの写し
• ●工事請負契約書の写し（新築時）
• ●建築確認済証（新築時）
• ●間取り図・配置図の写し
• ●土地登記事項証明書
• ●建物登記事項証明書
• ●土地の公図、実測図、住宅地図

基本的には不動産会社や建築会社が用意してくれますが、自身で保管しているものもあります。見つからない場合は、手続きに支障が生じるため、申し込み前に必ず手元にあるかを確認しておきましょう。

その他書類

状況によっては以下のような書類の提出を求められる可能性があります。

• 【その他書類の例】
• ●残高証明書
• ●連帯保証人の運転免許証や健康保険証

他のローンを契約して返済中の場合は、返済負担率に影響が生じるため、残高証明書の提出を求められます。また、連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の運転免許証や健康保険証なども必要です。

申込者本人と連帯保証人で所得合算をする場合は、本人確認書類だけでなく、申込者本人と同様に収入証明書の提出も求められるので注意が必要です。

住宅ローンの本審査で審査されるポイント

住宅ローンの本審査で審査されるのは以下のようなポイントです。

• ●住宅ローンの返済完了時の年齢
• ●契約者の勤務形態・勤続年数
• ●返済負担率
• ●契約者の健康状態
• ●不動産の担保価値

住宅ローンを提供する金融機関にとって重要なのは、申込者の返済能力の有無です。返済能力が十分にある場合は融資を実行しても問題ないため、上記のような項目で返済能力の有無を確認します。

また、万が一滞納した場合、担保に入れた不動産を売却して融資を回収します。そのため、購入予定の不動産の担保価値が高いかどうかも審査に影響することを理解しておきましょう。

住宅ローンの本審査に落ちる原因

住宅ローン審査に落ちることを回避するには、落ちる原因を把握しておくことが大切です。住宅ローンの本審査に落ちる原因として、以下の3つが挙げられます。

• ●勤続年数が短い
• ●収入が不安定
• ●信用情報に問題がある

それぞれの原因を詳しく見ていきましょう。

勤続年数が短い

勤続年数が短い方は審査に落ちやすいです。その理由は、住宅ローンの返済期間は長く、安定した収入を確保できる環境にあるかを重視しているためです。

勤続年数が長い場合、それまでの年収を踏まえて将来性を判断できます。一方、勤続年数が短い場合は、将来性の判断が難しく、転職を繰り返すことで収入が不安定になるリスクが高いと判断される可能性があります。

転職を検討している場合は転職前に申し込み、転職した場合は少なくとも1年以上勤務してから申し込みましょう。

収入が不安定

収入が不安定な方も、審査に落ちる可能性が高いです。その理由は、返済不能に陥るリスクが高いためです。例えば、派遣労働者の場合、正社員よりも収入が不安定になる可能性があり、審査で不利になる可能性があります。

また、個人事業主の場合、所得が多くても会社員のように安定した収入が得られるとは限らないため、返済不能に陥るリスクが高いと判断されやすいです。

収入が不安定と判断される可能性がある方は、自己資金割合を増やす、返済負担率を下げるなどの工夫をしましょう。

信用情報に問題がある

信用情報の問題とは、クレジットカードやローンの利用履歴に遅延や延滞といった情報が記載されている状況です。信用情報に問題があるということは、滞納リスクが高いと判断されて、審査に落ちる可能性が高いです。

金融機関は信用情報を必ず確認するため、過去に遅延や延滞といった問題があった方は、登録されている信用情報が抹消されるのを待ってから申し込みましょう。

住宅ローンの本審査に通るためのコツ

住宅ローンの本審査に通るためのコツとして、以下の3つが挙げられます。

• ●借入希望額や返済期間を見直す
• ●現在ある借入をできるだけ返済しておく
• ●虚偽の申告をしない

それぞれのコツについて詳しく説明していきます。

借入希望額や返済期間を見直す

返済能力の有無を判断する際は、返済負担率を基準とする金融機関が多いです。返済負担率とは、申込者の年収に占める年間の返済額の割合です。

借入希望額が大きい方、返済期間が短い方は、返済負担率の高さが原因で審査に落ちる可能性があります。審査に通る可能性を高めたい方は、借入希望額を下げる、返済期間を長く設定することで返済負担率が下げましょう。また、借入開始時の年齢が高い方は、返済期間の長さが原因で審査に落ちる可能性があります。返済期間を短くすれば、審査に通る可能性が高まるでしょう。

現在ある借入をできるだけ返済しておく

返済負担率を下げる方法は、借入希望額や返済期間の見直しだけではありません。年間の返済額には住宅ローンや他のローンの返済も含まれます。そのため、現在ある借入をできるだけ返済することも重要です。

現在ある借入をできるだけ返済して年間の返済額を減らせば、返済負担率が下がり審査を有利に進められるでしょう。

虚偽の申告をしない

審査を有利に進めたいと考えている方の中には、年収や勤続年数を偽ろうと考える方もいることでしょう。しかし、虚偽の申告をしても、勤続年数や年収、他の借入額などは、金融機関が調査すれば虚偽であることを見抜けてしまいます。

仮に本審査で虚偽の申告に気づかなかった場合でも、何らかの理由で虚偽であることが発覚した場合は、住宅ローンの契約が無効となるので借入金額の全額の返済を求められます。トラブルを回避するためにも、虚偽の申告をしないように注意しましょう。

住宅ローンの本審査に通ったあとの注意点

住宅ローンの本審査に通ったからといって、油断してはいけません。住宅ローンの本審査通過後でも、以下のような点に注意してください。

• ●融資実行不可
• ●融資開始後の延滞

住宅ローンの本審査に通っても融資がすぐ実行されるわけではありません。融資の実行までに離職や転職などの理由で収入が減少した、健康状態が悪化して団体信用生命保険に加入できなくなった場合は、融資実行不可と判断される可能性があるので注意してください。

また、融資が開始されたあとで延滞した場合は、状況によっては住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。状況が悪化する前になるべく早く金融機関に相談しましょう。

住宅ローンを契約する際の諸費用や手数料を抑える方法などについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：住宅ローンを借りる際の諸費用の種類と住宅ローン手数料を抑える方法とは？

まとめ

本審査は住宅ローンの申し込み後に実施される審査です。簡易的な仮審査とは異なり、融資可否を判断する重要な審査であり、審査に落ちた場合は住宅購入に支障が生じるので注意してください。

本審査におけるトラブルを回避する、少しでも通る可能性を高めるにも、落ちる理由や通る可能性を高めるためのコツを事前に把握しておきましょう。

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